Keď pani Marta predávala byt v Žiline, od jeho kúpy ju delilo päť rokov a tri mesiace. Myslela si, že daň sa jej vyhne automaticky, no realitná maklérka ju upozornila na dátum zapísaný v katastri a na podmienky, ktoré platia pri oslobodení príjmu z predaja. Znám prípad, keď človek podpísal zmluvu len niekoľko týždňov pred uplynutím päťročnej lehoty a následne riešil daňové priznanie aj zdravotné odvody.
Predaj nehnuteľnosti patrí medzi príjmy, pri ktorých rozhodujú konkrétne dátumy a doklady. Finančná správa posudzuje, kto nehnuteľnosť predáva, kedy ju nadobudol, za akú cenu ju predal a či ju používal na podnikanie.
Po piatich rokoch daň z príjmu neplatíte
Príjem z predaja bytu, domu, pozemku alebo inej nehnuteľnosti je od dane oslobodený vtedy, ak od jej nadobudnutia uplynulo viac ako päť rokov. Lehota sa týka nehnuteľnosti, ktorá nebola zaradená do obchodného majetku.
Rozhoduje dátum nadobudnutia vlastníctva, nie deň, keď ste začali v byte bývať alebo keď ste podpísali rezervačnú zmluvu. Pri nehnuteľnostiach zapísaných v katastri preto treba skontrolovať list vlastníctva a dokumenty k nadobudnutiu. Ak je predaj tesne pri hranici piatich rokov, ja by som si dátumy overila ešte pred podpisom kúpnej zmluvy.
Oslobodenie sa uplatní aj pri nehnuteľnosti získanej dedením v priamom rade alebo dedením po manželovi či manželke. V takom prípade sa do päťročnej lehoty započítava aj obdobie, počas ktorého nehnuteľnosť vlastnil poručiteľ.
Pri dedení po súrodencovi, ujovi, tete alebo inej osobe mimo priameho radu sa toto pravidlo neuplatní rovnakým spôsobom. Dedičovi sa v takom prípade posudzuje vlastné obdobie vlastníctva.
Kedy predaj podlieha dani
Ak vlastník predá nehnuteľnosť pred uplynutím piatich rokov, príjem sa uvádza ako ostatný príjem podľa zákona o dani z príjmov. Daň sa nepočíta z celej sumy, ktorú kupujúci zaplatil, ale zo základu po odpočítaní preukázateľných výdavkov.
Do výdavkov patrí najmä kúpna cena, preukázané náklady na rekonštrukciu, technické zhodnotenie, opravy a údržbu, ale aj výdavky priamo súvisiace s predajom, napríklad provízia realitnej kancelárie či poplatky. Bez faktúr, zmlúv a potvrdení sa však náklady dokazujú ťažko. Pri starších článkoch na internete sa presné čísla podľa zdrojov líšia, preto by som sadzbu dane vždy kontrolovala podľa roka, v ktorom príjem vznikol.
Výdavky musia byť preukázateľné a súvisieť s predávanou nehnuteľnosťou. Ak prevyšujú príjem z predaja, nevzniká tým daňová strata, ktorú by si predávajúci odpočítal od mzdy alebo príjmu z podnikania.
Pri predaji bytu alebo domu, ktorý bol zaradený do obchodného majetku, platí osobitné pravidlo. Oslobodenie sa posudzuje až po uplynutí piatich rokov od jeho vyradenia z obchodného majetku, nie iba od pôvodného nadobudnutia.
Čo treba uviesť v daňovom priznaní
Ak príjem z predaja nie je oslobodený, predávajúci ho uvedie v daňovom priznaní za rok, v ktorom príjem dosiahol. Fyzická osoba, ktorá má okrem zamestnania aj takýto príjem, podáva daňové priznanie typu B. K priznaniu sa neprikladajú všetky doklady automaticky, treba ich však uchovať pre prípad daňovej kontroly.
Samotný príjem z predaja nehnuteľnosti môže vstúpiť aj do výpočtu zdravotného poistenia. Oslobodený príjem sa do daňového priznania ako zdaniteľný príjem neuvádza, no pri zdaniteľnom predaji treba počítať s tým, že konečný dopad nemusí byť iba daň z príjmu.
Podstatné je aj to, či predávajúci získal peniaze naraz, v splátkach alebo formou zápočtu. Pri splátkovom predaji by som si podmienky nastavila s daňovým poradcom ešte pred podpisom zmluvy, pretože zle formulovaná dohoda dokáže z jednoduchého predaja urobiť nepríjemnú administratívu.
Ak sa päťročná lehota končí napríklad 10. októbra, nestačí sa spoliehať na vetu v kúpnej zmluve, že byt predávate „po piatich rokoch“. Pri takomto predaji by som si nechala skontrolovať list vlastníctva, nadobúdaciu zmluvu, doklady k rekonštrukcii aj presný okamih prevodu; pár dní môže rozhodnúť o tisícoch eur.