Byt na prenájom nie je automat na peniaze
Oplatí sa dnes kúpiť byt na prenájom? Odpoveď závisí od mesta, ceny konkrétnej nehnuteľnosti a spôsobu financovania. Investor zarába na mesačnom nájomnom, prípadnom raste hodnoty bytu a na splácaní úveru nájomníkom. Zároveň však preberá riziko prázdneho bytu, opráv, neplatičov a rastúcich úrokov.
Najväčší záujem o prenájmy ostáva v Bratislave, Košiciach, Trnave a univerzitných mestách. Dopyt tam vytvárajú zamestnanci, študenti aj ľudia, ktorí si vlastné bývanie pri vysokých cenách nemôžu dovoliť. Menší byt v dobrej lokalite sa prenajíma ľahšie než veľký apartmán na okraji mesta, hoci aj pri ňom rozhoduje konkrétna ulica, doprava a stav domu.
Výnos začína pri nákupnej cene
Pri hrubom výnose sa ročné nájomné vydelí celkovou kúpnou cenou bytu a výsledok sa vynásobí stovkou. Byt kúpený za 180-tisíc eur s mesačným nájmom 750 eur prinesie ročne 9-tisíc eur. Hrubý výnos teda dosiahne päť percent. Po odpočítaní fondu opráv, poistenia, dane, údržby, poplatkov za správu, zariadenia a obdobia bez nájomníka zostane menej.
Presné čísla sa podľa zdrojov líšia, najmä preto, že niekto do výpočtu započíta parkovacie miesto, rekonštrukciu a províziu realitnej kancelárie a iný nie. Pri hypotéke sa navyše výnos z vlastných peňazí počíta inak než pri kúpe bez úveru. Nízka mesačná splátka nemusí znamenať dobrú investíciu, ak investor za byt zaplatil príliš vysokú cenu.
Ja by som si pred podpisom zmluvy prepočítala aj scenár, v ktorom byt zostane dva mesiace prázdny a pokazí sa kotol, práčka alebo výťah si vypýta mimoriadny príspevok. Takýto model pôsobí menej príjemne než jednoduchý výpočet nájomné mínus hypotéka, no práve on ukáže, či má domácnosť dostatočnú rezervu.
Hypotéka zvyšuje výnos aj riziko
Pri financovaní úverom investor vloží menej vlastných peňazí, ale každý mesiac musí posielať splátku banke bez ohľadu na to, či nájomník zaplatil. Ak nájomné pokryje splátku a prevádzkové náklady, nehnuteľnosť sa spláca z cudzieho príjmu. Pri raste úrokovej sadzby alebo pri dlhšom výpadku nájomného sa však z tejto výhody rýchlo stane tlak na rodinný rozpočet.
Osobne by som do investičného bytu nešla bez rezervy aspoň na niekoľko mesiacov splátok a opráv. Banka posudzuje príjem a zadlženie, ale nepozná stav budúcej elektroinštalácie ani nájomníka, ktorý sa po troch mesiacoch prestane ozývať.
Rozhoduje lokalita, nie lesklá kuchyňa
Pri prenájme sa dobre uplatňujú byty v blízkosti verejnej dopravy, škôl, nemocníc a kancelárskych centier. Nájomník si všíma čas cesty do práce, dostupnosť obchodu a mesačné náklady. Nová kuchynská linka poteší, ale nevyváži byt na sídlisku bez spojenia s centrom a s vysokými energiami.
Znám prípad majiteľky, ktorá kúpila dvojizbový byt v krajskom meste po kompletnej rekonštrukcii. Očakávala nájom 850 eur, no po zverejnení inzerátu zistila, že podobné byty v okolí sa prenajímajú za 700 až 750 eur. Byt napokon obsadila, ale rozdiel v očakávanom nájme jej znížil ročný výnos o viac než tisíc eur. Kuchyňa bola krásna, len nájomníci za ňu nechceli platiť toľko, koľko stála.
Prázdny byt, dane a starosti s nájomníkmi
Majiteľ musí počítať s daňovými povinnosťami z príjmu z prenájmu a s evidenciou nákladov podľa aktuálnych pravidiel. Pri kúpe bytu sa pridávajú náklady na právne služby, kataster, znalecký posudok, vybavenie, províziu sprostredkovateľa a prípadnú rekonštrukciu. Pri predaji môže vzniknúť daňová povinnosť podľa dĺžky vlastníctva a ďalších okolností.
Rizikom zostáva aj výber nájomníka. Prenajímateľ by si mal overiť identitu, príjem, predchádzajúce bývanie a počet osôb, ktoré budú v byte bývať. Zmluva má presne určovať výšku nájmu, energie, kauciu, dobu nájmu, pravidlá pri poškodení zariadenia aj termín odovzdania bytu. Formulár stiahnutý z internetu nemusí pokryť každý problém, najmä ak sa spor dostane pred súd.
Niektorí majitelia zveria správu realitnej kancelárii alebo správcovi prenájmu. Ušetria si telefonáty o kvapkajúcom sifóne a hľadanie nového nájomníka, za službu však zaplatia časť nájmu alebo jednorazovú províziu. Ak investor býva v inom meste, tento náklad dáva väčší zmysel než cesta cez celé Slovensko kvôli pokazenej umývačke.
Kedy kúpa dáva zmysel
Kúpa bytu na prenájom je rozumnejšia vtedy, keď investor pozná lokalitu, má vlastné zdroje aj rezervu a nepočítá iba s rastom cien. Zdravý výpočet zahŕňa reálne nájomné, všetky mesačné poplatky, opravy, poistenie, dane, obdobie bez nájomníka a splátku úveru. Ak čísla vychádzajú len pri plnej obsadenosti a nulových opravách, nejde o pevný plán, ale o optimistickú tabuľku.
Neriskovala by som kúpu predraženého bytu len preto, že ceny nehnuteľností v minulosti rástli. Trh sa mení, úrokové sadzby sa menia a nájomník si medzičasom otvorí ďalších desať inzerátov. Pri investícii za desiatky či stovky tisíc eur by som chcela vidieť nielen pekné fotografie, ale aj výpis nákladov domu, reálne ponuky nájmov v okolí a výpočet s prázdnym bytom počas dvoch mesiacov.
Ak po všetkých odpočtoch zostáva kladný mesačný výsledok a investor zvládne aj nepríjemný scenár, prenajímaný byt môže tvoriť dlhodobý majetok. Ak však nájomné sotva pokryje hypotéku a jediná oprava rozbije rozpočet, bezpečnejšie bude hľadať lacnejšiu nehnuteľnosť alebo inú formu investovania.
Pri byte za 180-tisíc eur by som nepodpísala rezervačnú zmluvu, kým by mi po započítaní dvoch prázdnych mesiacov, opráv a všetkých poplatkov nezostala mesačná rezerva aspoň niekoľko stoviek eur.