Byt v bratislavskej Petržalke si kupujúci prevzal v piatok popoludní. V protokole stálo, že všetko je v poriadku, no o dva dni neskôr prestala fungovať umývačka a na strope v kúpeľni sa objavila mokrá škvrna. Predávajúci tvrdil, že o ničom nevedel. Kupujúci nemal fotografiu, presný opis ani poznámku o závade, a tak sa spor začal točiť okolo pamäti namiesto dokumentov.
Preberací protokol sa podpisuje pri odovzdaní bytu po kúpe alebo pri začiatku, prípadne skončení nájmu. Slovenské právo nepredpisuje jednu záväznú univerzálnu podobu takéhoto dokumentu, jeho obsah však rozhoduje pri dokazovaní, v akom stave byt naozaj bol, kto ho odovzdal, kto ho prevzal a čo si strany dohodli.
Údaje o byte a ľuďoch, ktorí ho odovzdávajú
Dokument musí presne označiť predávajúceho a kupujúceho alebo prenajímateľa a nájomcu. Pri fyzických osobách patrí do protokolu meno, priezvisko, adresa a dátum narodenia, pri firmách obchodné meno, sídlo a identifikačné číslo. Kontaktné údaje sa hodia pri neskoršej reklamácii, hoci samy osebe nenahrádzajú riadne označenie zmluvných strán.
Pri byte treba uviesť adresu, číslo bytu, poschodie, číslo listu vlastníctva a katastrálne územie. Údaje by mali sedieť s kúpnou alebo nájomnou zmluvou. Ak sa odovzdáva aj pivnica, garážové státie, sklad či podiel na spoločných priestoroch, zapíšu sa tiež, spolu s ich označením.
V protokole má byť dátum a čas odovzdania. Pri prenájme sa doplní aj dátum začiatku nájmu, pri kúpe dátum, keď kupujúci byt fyzicky preberá; ten nemusí byť totožný s dňom podpisu kúpnej zmluvy ani s dňom povolenia vkladu vlastníckeho práva do katastra.
Stav bytu, vybavenie a odpočty meračov
Najviac sporov vzniká pri všeobecnej vete „byt sa odovzdáva v dobrom stave“. Takýto opis je príliš neurčitý. Do protokolu treba napísať stav podláh, stien, stropov, okien, dverí, sanity, kuchynskej linky, spotrebičov, radiátorov a svietidiel. Pri každej zistenej chybe sa uvedie, kde je, čoho sa týka a či ju strany považujú za odstránenú, akceptovanú alebo predmet ďalšej dohody.
Znám prípad, keď nájomníčka pri odovzdaní podpísala protokol bez jedinej fotografie. Prenajímateľ jej po skončení nájmu strhol z depozitu peniaze za poškriabané dvere, hoci škrabance tam boli už pri nasťahovaní. Na chodbe ich vtedy nikto neriešil, lebo všetci sa ponáhľali a byt vyzeral na prvý pohľad čisto.
Fotografie alebo krátke video treba priložiť k protokolu a v texte uviesť, že tvoria jeho prílohu. Zábery by mali zachytiť celý priestor aj detaily poškodení, výrobné čísla spotrebičov a stav miest, ktoré sa pri rýchlej obhliadke ľahko prehliadnu. Osobne by som si odfotila aj vnútro rúry, merače a rohy za nábytkom, hoci to znie trochu paranoidne.
Samostatne sa zapisujú stavy elektromera, plynomera, vodomerov a meračov tepla, ak sú v byte dostupné. Pri každom meradle má byť číslo, aktuálny stav, jednotka a dátum odpočtu. Ak byt používa diaľkový odpočet alebo merač nie je prístupný, uvedie sa táto skutočnosť a spôsob, akým sa stav overí.
Do dokumentu patria aj údaje o vybavení, ktoré zostáva v byte. Ide napríklad o chladničku, práčku, umývačku riadu, rúru, varnú dosku, klimatizáciu, žalúzie, nábytok alebo svietidlá. Pri cennejšom zariadení sa oplatí doplniť značku, model, výrobné číslo a viditeľné poškodenia, aby sa neskôr nezamenilo za inú vec.
Kľúče, dokumenty, záväzky a podpisy
Preberací protokol musí zaznamenať počet odovzdaných kľúčov od bytu, vchodových dverí, schránky, pivnice, garáže, brány a prípadne čipov či diaľkových ovládačov. Pri nájme by som presne napísala aj to, koľko kópií si ponecháva prenajímateľ a kedy ich nájomca dostane späť alebo odovzdá.
Pri kúpe sa do protokolu uvedie, ktoré dokumenty a návody kupujúci prevzal. Môže ísť o záručné listy, revízne správy, manuály k spotrebičom, potvrdenia o servise, kľúče od schránky alebo dokumentáciu ku klimatizácii. Ak niečo chýba, nemá sa to zakryť vetou „dokumenty budú dodané neskôr“, ale konkrétnym termínom a osobou, ktorá ich doručí.
Ak sa strany dohodli na oprave, vyprataní nábytku, doplatení energií alebo odstránení odpadu, treba zapísať presnú povinnosť, termín a zodpovednú osobu. Pri nájomnom byte sa uvedie aj stav vyúčtovania energií a informácia o zábezpeke, najmä ak sa časť sumy použije na konkrétnu opravu. Tady si nie som istá pri technických detailoch vyúčtovania v konkrétnom bytovom dome, preto by som si ich overila u správcu.
Protokol podpisujú všetky osoby, ktoré za zmluvné strany konajú. Ak byt odovzdáva realitná kancelária alebo splnomocnenec, treba overiť jeho oprávnenie a priložiť splnomocnenie, ak už nie je súčasťou zmluvnej dokumentácie. Každá strana dostane vlastné vyhotovenie a prílohy, najmä fotografie, by mali byť očíslované alebo uložené tak, aby sa nedali neskôr potichu vymeniť.
Ak by som mala pri preberaní vybrať jedinú vec, ktorú by som neriskovala, bol by to podpis prázdneho alebo všeobecne formulovaného protokolu. Ja by som bez fotografie vodomeru, zoznamu kľúčov a zapísaných závad kľúče do ruky nebrala.