Viete, že prenajímateľ môže mať daňovú povinnosť aj vtedy, keď prenajíma iba jednu izbu vo vlastnom byte? Na Slovensku sa príjem z prenájmu posudzuje podľa pravidiel zákona o dani z príjmov a nezáleží pritom na tom, či ide o celý byt, garáž alebo jednu obytnú miestnosť.
Zmluva je základ, ústna dohoda nestačí
Právny vzťah medzi vlastníkom a nájomníkom by mala upravovať písomná nájomná zmluva. Tá má obsahovať presný opis bytu, výšku nájomného, zálohy za energie, splatnosť, dĺžku nájmu, podmienky skončenia zmluvy a spôsob odovzdania nehnuteľnosti.
Samostatne by som uviedla aj stav meračov, zoznam zariadenia a počet odovzdaných kľúčov. Fotografie bytu pri odovzdaní znejú trochu úradnícky, no pri poškodenom stole alebo záhadne zmiznutej televízii vedia ušetriť nepríjemnú hádku.
Pri nájme bytu podľa Občianskeho zákonníka si prenajímateľ s nájomníkom dohodnú podmienky v rámci zákona. Osobitný režim platí pri krátkodobom nájme bytu podľa zákona o krátkodobom nájme bytu, ktorý upravuje napríklad maximálnu dĺžku zmluvy a niektoré pravidlá jej skončenia.
Kedy sa treba registrovať na daňovom úrade
Fyzická osoba, ktorá začne prenajímať nehnuteľnosť a nemá pridelené daňové identifikačné číslo, sa musí registrovať na daňovom úrade. Žiadosť sa podáva do konca kalendárneho mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom začala prenajímať nehnuteľnosť.
Rozhodujúci nie je dátum podpisu zmluvy, ale začiatok prenajímania a príjem z nájmu. Ak napríklad nájomník prevezme byt v júni, lehota na registráciu uplynie posledným dňom júla. Daňový úrad následne pridelí prenajímateľovi DIČ.
Ak už fyzická osoba DIČ má z iného dôvodu, novú registráciu si treba posúdiť podľa konkrétnej situácie. Tady si nejsem jistý, že každý starší prípad sa dá vyriešiť jednou univerzálnou odpoveďou, preto by som si túto povinnosť overila priamo na finančnej správe alebo u daňového poradcu.
Čo sa zdaňuje a čo sa do príjmu započítava
Pri klasickom prenájme ide o príjem podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov. Do príjmov patrí nájomné aj úhrady za služby, ak ich prenajímateľ prijíma vo vlastnom mene a následne ich platí dodávateľom.
Iná situácia nastáva pri energiách a službách, ktoré nájomník uhrádza priamo dodávateľovi alebo ktoré prenajímateľ iba preúčtuje podľa skutočnej spotreby a zmluvného nastavenia. Práve tu vznikajú časté chyby. V zmluve by preto malo byť jasné, čo je nájomné, čo záloha a čo samostatná platba za konkrétnu službu.
Každý prenajímateľ má pri príjmoch z prenájmu oslobodenie vo výške 500 eur za zdaňovacie obdobie. Ak príjem prekročí túto sumu, oslobodenie sa uplatní iba do stanoveného limitu a zvyšok sa zahrnie do zdaniteľného príjmu. Pri príjmoch aj výdavkoch sa pritom používa pomerné krátenie.
Výdavky treba vedieť preukázať
Pri prenájme si fyzická osoba nemôže automaticky uplatniť 60-percentné paušálne výdavky, ktoré poznáme pri niektorých príjmoch z podnikania. Pri príjme z prenájmu sa uplatňujú preukázateľné výdavky, napríklad platby za energie, služby súvisiace s bytom či opravy, ak súvisia s dosahovaním príjmu a prenajímateľ ich vie doložiť.
Pri väčších opravách, zariadení bytu a technickom zhodnotení sa posudzuje, či ide o bežný výdavok alebo o majetok, ktorý sa zahrnie do odpisovania. Odpisy bytu majú vlastné pravidlá a nie každé kúpené kreslo sa dá jednoducho odpísať v tom istom roku.
Byt zaradený v obchodnom majetku prináša širšie možnosti uplatnenia nákladov, ale aj viac administratívy a ďalšie daňové dôsledky pri jeho predaji. Ja by som byt do obchodného majetku nezaraďovala len preto, aby som si na papieri znížila daň. Pri nehnuteľnosti ide o rozhodnutie, ktoré sa môže prejaviť až o niekoľko rokov.
Daňové priznanie a sadzba dane
Príjem z prenájmu sa uvádza v daňovom priznaní fyzickej osoby typu B, ak prenajímateľ nemá iba príjmy, ktoré by riešil ročným zúčtovaním u zamestnávateľa. Daňové priznanie za predchádzajúci rok sa štandardne podáva do 31. marca nasledujúceho roka. Lehotu si možno za splnenia podmienok predĺžiť.
Základ dane sa po odpočítaní uznaných výdavkov zdaňuje sadzbou podľa aktuálne platných pásiem. Pri fyzických osobách sa uplatňuje najmä 19-percentná a 25-percentná sadzba, pričom hranica medzi pásmami sa mení podľa životného minima a príslušného zdaňovacieho obdobia. Presné čísla sa podľa zdrojov líšia, ak porovnávajú odlišné roky, preto treba pracovať s údajmi platnými za konkrétny rok podávania priznania.
Samotný príjem z bežného prenájmu podľa § 6 ods. 3 nepodlieha zdravotným ani sociálnym odvodom ako príjem zo zamestnania či podnikania. To však neznamená, že prenajímateľ nemusí riešiť zdravotné poistenie pri iných druhoch príjmov alebo osobitné pravidlá pri poskytovaní ubytovacích služieb.
Airbnb nie je vždy obyčajný nájom
Ak vlastník poskytuje byt na niekoľko nocí, upratuje ho medzi hosťami, odovzdáva kľúče a ponúka služby podobné hotelu, môže ísť o ubytovaciu službu alebo podnikanie. Takýto režim sa od dlhodobého prenájmu výrazne líši.
Krátkodobé ubytovanie môže znamenať povinnosť vybaviť živnostenské oprávnenie, riešiť miestnu daň za ubytovanie, evidenciu hostí, prípadne ďalšie povinnosti voči obci a cudzineckej polícii. Pri občasnom prenajatí izby turistom by som neriskovala výklad typu „veď je to iba cez aplikáciu“. Online platforma nemení slovenské zákony.
Čo s daňou z nehnuteľnosti
Daň z nehnuteľnosti nesúvisí priamo s daňou z príjmu z prenájmu. Platí ju vlastník obci alebo mestu podľa pravidiel miestnej samosprávy. Po kúpe bytu sa priznanie k dani z nehnuteľnosti podáva obci do 31. januára nasledujúceho roka, ak nastali okolnosti rozhodujúce pre vznik daňovej povinnosti.
Pri prenajímaní bytu sa táto daň nemení na daň z prenájmu a nájomník ju automaticky neplatí namiesto vlastníka. Zmluva však môže upraviť, kto znáša jednotlivé prevádzkové náklady. Voči obci zostáva daňovníkom osoba určená zákonom, nie človek, ktorý si otvorí peňaženku pri mesačnom vyúčtovaní.
Jeden prípad, ktorý sa skončil zbytočne draho
Znám prípad majiteľky dvojizbového bytu v Trnave, ktorá ho prenajímala takmer dva roky bez registrácie na daňovom úrade. Nájomné mala nastavené nízko, energie účtovala spolu s ním a všetko riešila cez správy v telefóne. Keď nájomník odišiel a majiteľka chcela spätne upratať účtovníctvo, chýbali jej faktúry, odovzdávací protokol aj jasné rozlíšenie platieb.
Napokon musela dohľadávať doklady, opravovať evidenciu a riešiť príjem za viac zdaňovacích období. Daň samotná nebola najväčším problémom. Najviac času jej zabrala snaha dokázať, čo vlastne nájomník platil.
Ja by som si pri podpise zmluvy otvorila samostatný priečinok, odložila faktúry, bankové výpisy a fotografiu stavu bytu. Nie je to paranoidné, iba nudné. A práve nudná administratíva býva pri prenájme najlacnejšia poistka.
Peniaze, ktoré treba mať pod kontrolou
Platby by mali chodiť na účet alebo byť inak preukázateľné. Zábezpeka, ľudovo depozit, nie je automaticky príjmom prenajímateľa v okamihu, keď ju prijme, ak ju má po skončení nájmu vrátiť. Ak si z nej ponechá peniaze na nezaplatené nájomné alebo opravu škody, táto časť sa posudzuje podľa konkrétneho dôvodu a účtovných dokladov.
Pri podnikateľovi alebo právnickej osobe vstupujú do hry ďalšie pravidlá, napríklad účtovníctvo, fakturácia a v určitých prípadoch DPH. Prenájom nehnuteľnosti na bývanie je od DPH za stanovených podmienok oslobodený, no ubytovacie služby sa posudzujú inak. Preto by som pri kombinácii dlhodobého nájmu, kancelárie a krátkodobého ubytovania nevychádzala z jednej všeobecnej rady z internetovej diskusie.
Najhoršie sa mi pri prenájme zdá predstava, že všetko bude v poriadku len preto, že nájomník posiela peniaze načas.